פסק-דין בתיק ת"א 10940-09-10

רקע עובדתי

1.    ביום 7.4.2005 התקשרו הצדדים בהסכם (להלן: " הסכם השכירות"), על פיו שכרה התובעת (להלן גם: " השוכרת") מהנתבעת (להלן גם: " המשכירה") שטח של כ- 1071 מ"ר בתוספת גלריה בשטח של כ- 107 מ"ר בקומת המסד בבניין B  של מבנה המיועד לבילוי ולמסחר, והידוע בשם ישפרו סנטר - מודיעין (להלן: " המושכר" או " המשחקיה").

2.    המושכר הועמד לרשות התובעת למטרת " הפעלת משחקיה לילדים ומזנון בלבד" (סעיף 2.3 לנספח ב' של הסכם השכירות). תקופת השכירות נקבעה ל- 5 שנים, החל מיום 1.9.2005 ועד ליום 31.8.2010, כאשר לתובעת ניתנה האפשרות לסיים את חוזה השכירות ביום 31.8.2008 (בכפוף למתן הודעה מוקדמת חודשיים לפני כן), אם דמי השכירות יהיו גבוהים מ- 10% מהמחזור (סעיף 2.2 לנספח ב' של הסכם השכירות. אופציה זו לא מומשה).

3.    התובעת הקימה במושכר משחקיה לילדים ומזנון, והפעילה אותה במשך חמש שנות ההסכם. משנסתיימה תקופה זו פינתה התובעת את המושכר, ולא מימשה אופציה שהייתה לה להאריך את השכירות לחמש שנים נוספות.

4.    זמן קצר לאחר פינוי המושכר הגישה התובעת את התביעה שלפני, בה תבעה פיצויים מהנתבעת בגין שתי הפרות נטענות: ראשית, במעטפת המושכר לא נפתחו די פתחי מילוט, וכתוצאה מכך הוטלה משיקולי בטיחות מגבלה שמנעה אפשרות איכלוס בו זמני של המושכר ביותר מ- 200 איש. בגין הפרה זו נתבע סכום של 2,665,162 ש"ח בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה וריבית (להלן: " הטענה לעניין פתחי המילוט"); שנית, בתאריכים 2.4.2006 ו- 26.5.2006 אירעו הצפות במושכר, שגרמו לתובעת נזק שהוערך ב- 132,900 ש"ח בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה וריבית (להלן: " הטענה לעניין ההצפות").

5.    בדיון קדם המשפט הראשון בתיק, שהתקיים ביום 17.2.2011, הסכימו הצדדים למינוי מומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיתייחס למחלוקת העובדתיות הנוגעות לטענה לעניין פתחי המילוט. בעקבות זאת מונה ביום 17.3.2011 מר אבי שלו, כמומחה מטעם בית המשפט בתיק זה (להלן: " המומחה מטעם בית המשפט"). בכתב המינוי התבקש המומחה להתייחס לשתי שאלות עובדתיות:

" א .    מה היתה תפוסת המבקרים שניתן היה לאשר מבחינה בטיחותית למשחקיה שהפעילה התובעת במרכז ישפרו סנטר - מודיעין...  במועד פתיחת המשחקיה.

  ב .    האם ניתן היה לאפשר תפוסת מבקרים בו זמנית במשחקיה של 400 איש או יותר במקום 200 איש שאושרו על ידי משטרת ישראל לפי טענת התובעת (המוכחשת על ידי הנתבעת), ואם כן מה הפעולות שהיה צריך לעשות לשם כך ומה העלויות שהיו נובעות מכך."

6.    חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ניתנה ביום 25.9.2011, ונקבע בה כדלהלן:

" 1.     בעניין תפוסה אפשרית בכלל ותפוסה שמעל 200 המבקרים אותם אישר מר בר [יועץ הבטיחות מטעם התובעת] , כנראה  מתוך התחשבות באופי ויעוד המקום ולמען הזהירות.

       אני סבור כי טכנית ומעשית אפשר וניתן היה לאשר תפוסה שמעל 200 מבקרים ע"פ האישור שהוצא וזאת לדעתי במיוחד בהתחשב בהסכמת היזם ישפרו לפתיחת פתח נוסף בצירים H - I בתוכנית כפי שביקש מר בר.

 2.   עפ"י השטח הפנוי נטו של המשחקיה לדעתי ומיטב הערכתי ניתן היה לאשר תפוסה של 400 מבקרים בו זמנית."

7.    ביום 8.12.2011 נחקר המומחה מטעם בית המשפט על חוות דעתו. הנקודות המרכזיות העולות מחקירתו הן אלה:

א.    חוות דעתו ניתנה לפי התוכניות, מאחר שבעת הכנת חוות הדעת כבר לא הייתה המשחקיה פעילה (פרוטוקול 8.12.2011, עמוד 7 שורות 1 - 2).

ב.    הפריט החל לשיטתו על משחקייה הוא פריט 7.10 (א) לצו רישוי עסקים (" שעשועים - מתקני שעשועים"), ובהתאם יש לפנות להנחיה ביחס לפריט 7.10 בקובץ תנאים לרישוי עסקים של משטרת ישראל (להלן: " נוהלי המשטרה". שם, עמוד 6 שורות 20 - 21).

ג.     המשטרה היא הגורם החוקי המאשר מתן רישיון עסק, אולם למשטרה יש נוהג להסתמך על חוות הדעת של יועץ הבטיחות (שם, עמוד 8 שורות 1 - 3). ניתן להניח כי אם יועץ הבטיחות מטעם התובעת היה מאשר איכלוס של 400 איש, גם המשטרה הייתה מאשרת זאת (שם, עמוד 13 שורות 8 - 15).

ד.    להערכת המומחה מטעם בית המשפט, יועץ הבטיחות מטעם התובעת, מר שחר בר (להלן: " יועץ הבטיחות מטעם התובעת") " היה זהיר ביותר" עת אישר רק כניסה בו זמנית של 200 איש (שם, עמוד 9 שורה 30). פתיחת פתח נוסף בצירים H-I נותנת " שקט נפשי", אולם גם בלעדיה היו פתרונות שיכלו לאפשר הגדלה של התפוסה הבו זמנית המותרת עד ל- 400 איש (שם, עמוד 14 שורות 19 - 26).

ה.    יתכן שמרחקי ההליכה בין המקום המרוחק ביותר באולם לפתחי היציאה, תוך התחשבות באופן הצבת המתקנים במשחקיה, היו מעל ל- 25 המטרים המותרים על פי חוק. במקרה כזה לא היה מקום לאשר כלל מתן רישיון למשחקיה, או שהיה מקום לתת רישיון מוגבל בלבד (שם, עמוד 10 שורה 16 - עמוד 12 שורה 2). המומחה מטעם בית המשפט הדגיש בהקשר זה כי " מרחקי ההליכה הספיקו לאולם ריק. באולם מלא מי שאחראי על מרחקי ההליכה זה מי שמעצב את האולם מבפנים" (שם, עמוד 13 שורות 17 - 18).

8.    בתום הדיון, ובשים לב לכך שחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט תמכה בעמדת הנתבעת,  ניתנה החלטה לפיה ב"כ התובעת מתבקש להודיע האם ברצונו להביא ראיות נוספות לעניין מספר המשתמשים שניתן לאשר כניסתם למשחקייה. ביום 19.12.2011 הודיע ב"כ התובעת כי הוא מבקש לעשות כן. לאור הודעה זו ניתנה החלטה המבהירה כי בשלב זה יוגשו ראיות רק בשאלת קיומה של עילת תביעה (ראו החלטת בית המשפט מיום 21.12.2011). בעקבות זאת הוגשו תצהירים וחוות דעת מטעם הצדדים.